Gefahr im Verzug: Mieterrechte in Deutschland 2025

Wenn in Ihrer Wohnung plötzlich eine akute Gefahr entsteht, zum Beispiel Wasserrohrbruch, Gasgeruch oder akute Brandgefahr, kann Gefahr im Verzug den sofortigen Zutritt des Vermieters oder Handwerkers rechtfertigen. Als Mieter in Deutschland haben Sie Rechte: Schutz Ihrer Privatsphäre, Anspruch auf Vorwarnung wenn möglich und Anspruch auf Dokumentation von Maßnahmen. Dieser Artikel erklärt einfach, wie Sie Gefahr im Verzug erkennen, was Sie protokollieren sollten, welche Fristen und gesetzlichen Grundlagen (BGB^[1], ZPO^[2]) relevant sind, welche offiziellen Formulare oder Mustertexte existieren und wie Sie Beweise sichern. Die Anleitung ist praxisnah für Mieter, die schnell reagieren müssen, ohne ihre rechtlichen Ansprüche zu verlieren.

Was bedeutet Gefahr im Verzug?

"Gefahr im Verzug" liegt vor, wenn sofortiges Handeln nötig ist, um erhebliche Schäden oder Gefahren für Menschen zu verhindern. Typische Beispiele sind starke Wasser- oder Gaslecks und akute Brandgefahr. In solchen Fällen darf der Vermieter oder ein beauftragter Handwerker unter engen Voraussetzungen auch ohne vorherige Ankündigung eintreten. Gesamtverhältnismäßigkeit und Dokumentation sind entscheidend; das bedeutet: Zweckbindung, geringstmöglicher Eingriff und sofortiges Protokollieren. Zuständige Gerichte sind in der Regel das Amtsgericht bei Mietstreitigkeiten^[3].

Wie protokollieren Mieter richtig?

• Datum und Uhrzeit (time): notieren Sie genau, wann Sie die Gefahr bemerkt haben.
• Fotos und Videos (evidence): sichern Sie Bild- und Videobeweise mit erkennbarer Uhrzeit.
• Zeugen nennen (evidence): notieren Sie Namen und Kontaktdaten von Personen, die das Ereignis gesehen haben.
• Maßnahmen dokumentieren (repair): halten Sie fest, welche Sofortmaßnahmen Handwerker oder Vermieter durchgeführt haben.
• Schriftliche Meldung an Vermieter (notice): senden Sie eine Mängelanzeige per E‑Mail und Einschreiben und bewahren Sie Empfangsbestätigungen auf. Mustertexte und Hinweise finden Sie beim Bundesministerium der Justiz (BMJ) und in Gesetzestexten.

Was gehört in ein Protokoll?

Ein gutes Protokoll enthält: Datum/Uhrzeit, genaue Beschreibung des Vorfalls, Fotos/Videos, Namen von Anwesenden, durchgeführte Maßnahmen, Uhrzeiten des Zutritts von Dritten und Empfänger der Meldung. Geben Sie im Protokoll an, ob und wie der Zutritt erfolgte (Tür geöffnet, Schloss beschädigt etc.).

Wenn möglich, schicken Sie unmittelbar nach dem Ereignis eine kurze schriftliche Zusammenfassung an den Vermieter und fordern Sie eine schriftliche Bestätigung oder Stellungnahme. Nutzen Sie dafür ein formales Schreiben oder ein Mustertext; ein typischer Einzeiler wäre: "Hiermit zeige ich Ihnen den o.g. Schaden an und fordere Sie auf, die Mängelbeseitigung unverzüglich zu veranlassen." Für formale Vorlagen siehe die Hinweise des BMJ.

Datenschutz und Privatsphäre

Auch bei Gefahr im Verzug gilt der Schutz Ihrer Privatsphäre. Der Zutritt muss auf das Notwendige beschränkt bleiben. Fordern Sie, wenn möglich, eine schriftliche Bestätigung der durchgeführten Arbeiten und verlangen Sie eine Dokumentation, welche Bereiche betreten wurden. Notieren Sie beschädigte persönliche Gegenstände und informieren Sie ggf. Ihre Hausratversicherung.

FAQ

Kann der Vermieter ohne Ankündigung eintreten?

Nur in eng begrenzten Fällen von Gefahr im Verzug, wenn sofortiges Handeln erforderlich ist; ansonsten ist eine Ankündigung oder Ermächtigung nötig.

Welche Beweise helfen bei späteren Rechtsstreitigkeiten?

Fotos, Videos, Zeugenangaben, E‑Mails, Einschreiben, Rechnungen und das lückenlose Protokoll sind aussagekräftig.

Wann sollte ich das Amtsgericht einschalten?

Wenn der Vermieter unterlässt, die Gefahr zu beseitigen, oder wenn es zu Streit über Schäden oder unberechtigten Zutritt kommt, kann eine Klage beim Amtsgericht sinnvoll sein.

Anleitung

1. Gefahr prüfen (time): Schätzen Sie schnell ein, ob akute Gefahr für Personen oder die Bausubstanz besteht.
2. Beweise sichern (evidence): Machen Sie Fotos, Videos und notieren Sie Uhrzeiten und Zeugen.
3. Vermieter informieren (notice): Senden Sie sofort eine schriftliche Mängelanzeige und fordern Sie Maßnahmen.
4. Bei Nicht-Handeln: Gerichtliche Schritte prüfen (court): Erwägen Sie eine Anzeige beim Amtsgericht oder einstweiligen Rechtsschutz.
5. Nachbereitung (contacts): Bewahren Sie alle Dokumente auf und informieren Sie ggf. Versicherung oder Rechtsberatung.

Hilfe und Unterstützung / Ressourcen

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) §§ 535–580a
• Zivilprozessordnung (ZPO)
• Bundesgerichtshof (BGH) – Entscheidungen

1. [1] Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) §§ 535–580a – gesetze-im-internet.de
2. [2] Zivilprozessordnung (ZPO) – gesetze-im-internet.de
3. [3] Amtsgericht (Zuständigkeit) – justiz.de