Kaution: Teilrückzahlung bei Auszug in Deutschland
Viele Mieter in Deutschland stehen beim Auszug vor der Frage, wie viel von der Mietkaution sie wirklich zurückerhalten. Vermieter dürfen unter bestimmten Voraussetzungen Teile der Kaution einbehalten, etwa zur Abdeckung offener Nebenkosten, zur Begleichung berechtigter Schadenersatzansprüche oder als Sicherheitsreserve gegen spätere Forderungen. In diesem Text erklären wir einfach und praxisnah, welche rechtlichen Grundlagen gelten, welche Fristen zu beachten sind und welche Belege Sie sammeln sollten, um eine korrekte Teilrückzahlung einzufordern. Sie finden außerdem eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, Musteraktionen bei Streit und Hinweise, welche Gerichte für Mietstreitigkeiten zuständig sind.
Wie funktioniert die Teilrückzahlung der Kaution?
Die Kaution dient als Sicherheit für den Vermieter. Nach Beendigung des Mietverhältnisses prüft der Vermieter zuerst, ob noch Nebenkostenabrechnungen offen sind oder Schäden vorliegen. Ein vollständig berechtigter Abzug muss nachvollziehbar sein: Betrag, Grund und Nachweis. Wenn der Vermieter nur einen Teil zurückzahlt, ist eine verständliche Aufstellung Pflicht. Rechtlich stützt sich die Rückzahlungspflicht vor allem auf Regelungen des Mietrechts im BGB.[1]
Welche Abzüge sind üblich?
- Offene Nebenkosten für vergangene Abrechnungszeiträume, wenn Rechnungen noch nicht ausgeglichen sind.
- Dokumentierte Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen und durch Kostenvoranschläge belegt sind.
- Kurzfristige Sicherheitsmargen für noch erwartete Forderungen, aber nur in angemessener Höhe.
Wie fordern Mieter die Teilrückzahlung ein?
Gehen Sie schriftlich vor: Fordern Sie die Rückzahlung per eingeschriebenem Brief oder E‑Mail mit Lesebestätigung und nennen Sie eine konkrete Frist (z. B. 14 Tage) zur Überweisung. Legen Sie Belege bei: Übergabeprotokoll, Fotos, Kontoauszüge, Nebenkostenabrechnung. Fordern Sie eine Aufstellung aller einbehaltenen Posten, damit Sie die Berechtigung prüfen können. Reagiert der Vermieter nicht, kann eine Mahnung und später eine Klage beim zuständigen Amtsgericht folgen.[2]
Beispiel: Teilrückzahlung berechnen
Angenommen: Kaution 3.000 €, der Vermieter behält 500 € für einen dokumentierten Schaden und 200 € als Reserve für Nebenkosten. Dann muss er 2.300 € überweisen. Prüfen Sie jeden Posten und verlangen Sie Belege. Ist ein Abzug unklar, fordern Sie eine Erläuterung schriftlich an.
Was tun bei Streit?
Wenn eine gütliche Lösung nicht gelingt, können Sie folgende Schritte erwägen:
- Schicken Sie eine förmliche Zahlungsaufforderung mit Frist und Androhung rechtlicher Schritte.
- Nutzen Sie kostenfreie Beratungsangebote Ihrer Stadt oder Mieterverein (sofern verfügbar) zur Prüfung Ihrer Ansprüche.
- Reichen Sie bei Bedarf Klage ein; Mietstreitigkeiten werden in erster Instanz oft beim Amtsgericht verhandelt, spätere Entscheidungen können vor das Landgericht oder den BGH gehen.[3]
Häufige Fragen
- Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
- Der Vermieter darf die Kaution nur so lange einbehalten, wie zur Abklärung berechtigter Forderungen nötig; pauschale Sperrfristen sind nicht automatisch zulässig.
- Kann ich einen Anwalt einschalten?
- Ja, bei höheren Beträgen oder unklaren Rechtslagen ist anwaltliche Beratung sinnvoll; bei geringem Streitwert kann eine Klage beim Amtsgericht eine schnelle Lösung bringen.
- Gibt es Musterformulare für Rückzahlungsforderungen?
- Es gibt keine einheitliche staatliche Formpflicht; verwenden Sie ein schriftliches Schreiben mit Nachweisnummern und Fristsetzung.
Anleitung
- Prüfen Sie Ihre Unterlagen: Mietvertrag, Kautionsquittung, Übergabeprotokoll und Nebenkostenabrechnung.
- Fordern Sie schriftlich die Teilrückzahlung mit Aufstellung aller einbehaltenen Posten und setzen Sie eine klare Frist (z. B. 14 Tage).
- Sammeln Sie Beweise: Fotos, Kostenvoranschläge, Kontoauszüge; ordnen Sie sie chronologisch.
- Nutzen Sie lokale Beratung (Stadt, Mieterverein) und dokumentieren Sie jeden Schriftverkehr.
- Wenn nötig, reichen Sie Klage beim zuständigen Amtsgericht ein; beachten Sie Verfahrensregeln und Fristen der ZPO.[2]
Hilfe und Unterstützung
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – Mietrecht und Schadensersatz
- Zivilprozessordnung (ZPO) – Regeln für gerichtliche Verfahren
- Bundesgerichtshof (BGH) – Entscheidungen zu Mietrecht
