Kaution transparent abrechnen: Mieter in Deutschland
Als Mieter in Deutschland stehen Sie bei der Rückzahlung der Kaution oft vor Unsicherheiten: Welche Abzüge sind zulässig, wie verlangt man eine transparente Abrechnung und welche Belege brauchen Sie als Nachweis? Dieser Ratgeber erklärt Schritt für Schritt, wie Sie Kautionsrückbehalt mit Belegen begrenzen, Belege systematisch sammeln und fristgerecht einfordern. Sie erhalten praktische Vorlagen, Hinweise zu gesetzlichen Grundlagen wie §§ 535–580a BGB[1] und eine Checkliste für Gespräche mit Vermieter und Hausverwaltung. Die Anleitung hilft, Streitfälle zu vermeiden oder vorbereitet vor Gericht zu bringen, falls eine Klärung am Amtsgericht nötig wird[2].
Was ist ein Kautionsrückbehalt?
Ein Kautionsrückbehalt liegt vor, wenn der Vermieter Teile oder die ganze Mietkaution einbehält, weil er mögliche Forderungen wie Schäden, ausstehende Betriebskosten oder Mietrückstände geltend macht. Die Höhe und Begründung der Abzüge müssen nachvollziehbar und belegbar sein. Gesetzliche Grundlagen finden Sie im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und den dazugehörigen Vorschriften.[1]
Welche Belege sammeln Sie als Mieter?
Sammeln Sie alle Unterlagen, die mögliche Abzüge widerlegen oder klären: Übergabeprotokoll, Fotos, Rechnungen und Kontoauszüge. Legen Sie eine Ordnerstruktur an und notieren Sie Datum und Uhrzeit jeder Kommunikation.
- Fotos des Schadens (photo) mit Datum und Standort.
- Übergabeprotokoll und Wohnungsübergabe-Berichte (document).
- Rechnungen und Quittungen für Reparaturen (receipt).
- Kontoauszug, der die Zahlung der Kaution zeigt (record).
Wie fordern Sie eine transparente Abrechnung?
Fordern Sie schriftlich eine detaillierte, positionierte Abrechnung aller Abzüge. Benennen Sie konkrete Positionen und fordern Sie Belege an. Einen Musterbrief können Sie selbst verfassen; formulieren Sie klar Frist und Erwartung zur Rückzahlung.
- Schreiben: Fordern Sie eine detaillierte Abrechnung (notice) mit konkreten Positionen.
- Kontakt: Protokollieren Sie Telefonate und benennen Sie Gesprächspartner (call).
- Belege: Bitten Sie um Kopien von Rechnungen und Belegen (evidence).
Was tun bei strittigen Abzügen?
Zuerst höflich, aber bestimmt um Klärung bitten. Legen Sie Fristen und Formulierungen schriftlich fest. Kommt es zu keiner Einigung, können Sie die Einbehaltung formell anfechten und notfalls gerichtliche Schritte beim Amtsgericht einleiten; Verfahrensregeln finden sich in der Zivilprozessordnung (ZPO).[2]
Formulare und Muster
Relevante offizielle Vorlagen sind rar, aber folgende praktische Formnamen sollten Sie kennen:
- Kündigungsschreiben (Muster des Bundesministeriums der Justiz) – verwenden, wenn Sie das Mietverhältnis kündigen und Übergabetermine dokumentieren müssen.
- Schriftsatz für Klageeinreichung beim Amtsgericht (gerichtliche Eingabe nach ZPO) – nötig, wenn Sie eine Räumungsklage oder Rückzahlungsforderung anstrengen.
Häufige Fragen
- Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Kaution zurückzuzahlen?
- Es gibt keine gesetzlich festgelegte einheitliche Frist, aber üblicherweise wird innerhalb von drei bis sechs Monaten nach Wohnungsübergabe abgerechnet; konkrete Fristen hängen von Abrechnungsbedarf und offenen Betriebskosten ab.
- Welche Abzüge sind zulässig?
- Abzüge sind nur für tatsächlich entstandene, nachgewiesene Forderungen zulässig, z. B. beseitigte Schäden, ausstehende Nebenkosten oder nicht bezahlte Miete.
- Wohin kann ich mich wenden, wenn der Vermieter nicht zahlt?
- Versuchen Sie zunächst eine schriftliche Einigung; bei Uneinigkeit ist das Amtsgericht zuständig. In höheren Instanzen kann ein Fall bis zum Landgericht oder Bundesgerichtshof gelangen.[3]
Anleitung
- Belege sammeln (evidence): Legen Sie Fotos, Übergabeprotokoll, Rechnungen und Kontoauszüge zusammen.
- Schriftliche Aufforderung senden (notice): Fordern Sie eine detaillierte Abrechnung und setzten Sie eine klare Frist von z. B. 14 Tagen.
- Kontakt dokumentieren (call): Notieren Sie Telefonate und Antworten des Vermieters.
- Belege prüfen (deposit): Vergleichen Sie Rechnungen mit marktüblichen Preisen und prüfen Sie, ob Kosten gerechtfertigt sind.
- Rechtlich handeln (court): Bleibt der Vermieter bei unberechtigten Abzügen, bereiten Sie Klageunterlagen für das Amtsgericht vor.
