Mieter-Checkliste: Gefahr im Verzug in Deutschland

Als Mieter in Deutschland kann es vorkommen, dass Vermieter wegen einer akuten Gefahr zugreifen wollen, etwa bei Wasserrohrbruch, Brandgefahr oder einem akuten Gesundheitsrisiko. In solchen Fällen spricht man von "Gefahr im Verzug" — schnelle Maßnahmen sind möglich, aber Sie sollten Ihre Rechte und die Beweislage kennen. Diese Checkliste erklärt, wie Sie als Mieter Einträge oder Arbeiten bei eigener Abwesenheit sicher protokollieren, welche Fotos und Dokumente wichtig sind, wie Sie Zeugen benennen und welche Behörden oder Gerichte zuständig sind. Die Anleitung zeigt praktische Schritte zur Beweissicherung, Formulierung von Schriftverkehr und wie Sie Fristen und nächste rechtliche Schritte übersichtlich dokumentieren. Wenn möglich, informieren Sie vorab Ihren Vermieter schriftlich und notieren Sie Uhrzeit sowie Beteiligte. Im Zweifel suchen Sie rechtliche Beratung.

Rechte und rechtliche Grundlagen

Im deutschen Mietrecht regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) die Pflichten von Vermieter und Mieter, insbesondere §§ 535–580a zur Erhaltung der Mietsache und zur Mietminderung. Bei echter "Gefahr im Verzug" kann der Vermieter Maßnahmen ergreifen, wenn sonst erheblicher Schaden droht, darf aber nicht grundlos in die Wohnung eingreifen. Welche Gerichte zuständig sind und wie Verfahren laufen, richtet sich nach dem örtlichen Amtsgericht oder gegebenenfalls dem Landgericht.^[1][2]

Sofortmaßnahmen bei Gefahr im Verzug

• Fotos und Videos erstellen (photo): dokumentieren Sie Lage und Schaden unmittelbar mit Mobilgerät.
• Datum, Uhrzeit und Beteiligte notieren (deadline): notieren Sie genaue Zeiten und wer anwesend war.
• Schaden und Maßnahmen protokollieren (record): halten Sie durchgeführte Handlungen schriftlich fest.
• Zeugen benennen und Kontaktdaten sichern (contact): lassen Sie Aussagen von Anwesenden notieren.
• Vermieter schriftlich informieren (notice): senden Sie eine E-Mail oder einen Brief mit Protokoll und Fotos.

Beweissicherung und Protokoll

Ein klares Schadensprotokoll hilft vor Gericht oder gegenüber dem Vermieter. Notieren Sie Fakten, keine Interpretationen, und benennen Sie Beweismittel präzise.

• Schadenprotokoll erstellen (document): Ort, Art des Schadens, Datum und Uhrzeit erfassen.
• Fotos mit Angaben zu Datum/Uhrzeit speichern (photo): nutzen Sie Zeitstempel oder Notizen im Dateinamen.
• Kopien aller Schreiben und Nachrichten sammeln (document): E‑Mails und SMS sichern.
• Zeugenangaben schriftlich festhalten (contact): Name, Telefonnummer und kurze Aussage aufnehmen.

Wenn der Vermieter ohne Ankündigung eingetreten ist

Wenn Sie zurückkehren und feststellen, dass jemand ohne Einverständnis die Wohnung betreten hat, dokumentieren Sie Umfang und Grund des Zugriffs sofort und informieren Sie Ihren Vermieter schriftlich. Prüfen Sie, ob tatsächlich eine akute Gefahr bestand oder ob Ihre Zustimmung benötigt gewesen wäre.

• Prüfen Sie Sicherheit und Gesundheit (safety): halten Sie fest, ob Leben oder Gesundheit gefährdet waren.
• Behörden kontaktieren bei Einbruch oder Gefahr (call): Polizei rufen, wenn Straftatverdacht besteht.
• Schreiben an Vermieter senden mit Nachfragen und Fristsetzung (form): fordern Sie eine Erklärung und Kopien von Protokollen an.
• Fristen notieren und Fristwahrung sicherstellen (deadline): setzen Sie klare Fristen für Antworten.

FAQ

Was bedeutet "Gefahr im Verzug"?

"Gefahr im Verzug" liegt vor, wenn ohne sofortiges Handeln erheblicher Schaden entsteht und deshalb Maßnahmen auch ohne vorherige Zustimmung durchgeführt werden dürfen.

Darf der Vermieter ohne Erlaubnis meine Wohnung betreten?

Nur in engen Ausnahmen wie akuter Gefahr für Mieter oder Gebäude. Ansonsten ist die Einwilligung des Mieters erforderlich.

Welche Beweise helfen mir im Streitfall?

Fotos, Zeitstempel, Zeugenangaben, E‑Mails und ein strukturiertes Protokoll sind die wichtigsten Beweismittel.

Anleitung

1. Gefahr beurteilen: Stellen Sie fest, ob sofortiges Handeln nötig ist.
2. Beweis sichern: Fotografieren, filmen und schriftliches Protokoll anfertigen.
3. Vermieter informieren: Senden Sie Protokoll und Fotos per E‑Mail oder Einschreiben.
4. Behörden informieren: Bei strafbaren Handlungen oder Gefahr die Polizei einschalten.
5. Dokumentation fortführen: Alle weiteren Schritte und Fristen protokollieren.

Hilfe und Unterstützung / Ressourcen

• Gesetze im Internet: BGB §§ 535–580a
• Justizportal des Bundes und der Länder
• Bundesgerichtshof (BGH) — Informationen und Rechtsprechung

1. [1] Gesetze im Internet: BGB §§ 535–580a
2. [2] Justizportal des Bundes und der Länder
3. [3] Bundesgerichtshof (BGH) — Informationen und Rechtsprechung