Nicht umlagefähige Kosten für Mieter in Deutschland

Als Mieter in Deutschland stoßen Sie bei der Betriebskostenabrechnung häufig auf Posten, die der Vermieter nicht umlegen darf. Dieser Text erklärt verständlich, welche Ausgaben typischerweise nicht umlagefähig sind, wie Sie die Abrechnung prüfen, welche Belege Sie anfordern sollten und wann eine Kürzung der Nachzahlung gerechtfertigt ist. Ich nenne relevante Gesetze wie das BGB^[1] und die Betriebskostenverordnung^[2], zeige typische Fehler in Abrechnungen und gebe praxisnahe Schritte, um Einwände zu erheben oder eine Klärung beim Amtsgericht anzustreben^[3]. Ich erläutere außerdem, welche offiziellen Formulare es gibt, wie Sie Zahlungsbelege sammeln und wann Sie rechtlichen Rat einholen sollten.

Was sind nicht umlagefähige Positionen?

Nicht umlagefähig sind regelmäßig Kosten, die nicht in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind oder die als Investitions- oder Finanzierungskosten gelten. Typische Beispiele sind:

• Investitions- und Modernisierungskosten (z. B. Erneuerung von Dach oder Fassaden).
• Zinsen und Darlehensraten, die der Vermieter für den Kauf oder die Sanierung zahlt.
• Abschreibungen (Absetzung für Abnutzung, AfA) auf das Gebäude.
• Laufende Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten, soweit sie nicht zu den Betriebskosten zählen.
• Private Ausgaben des Vermieters, Verwaltungshonorare ohne vertragliche Vereinbarung oder unzulässige Pauschalen.

So prüfen Sie die Betriebskostenabrechnung

Prüfen Sie zunächst, ob der Abrechnungszeitraum korrekt ist und ob alle aufgeführten Positionen schriftlich erklärt werden. Achten Sie auf Pauschalen ohne Beleg und auf Posten, die nach der BetrKV nicht erlaubte Investitionskosten darstellen.

• Belege anfordern: Fordern Sie Kopien der Rechnungen und Verträge (documents) vom Vermieter innerhalb einer Frist von zwei bis sechs Wochen an.
• Abrechnungszeitraum prüfen: Stimmen die angegebenen Zeiträume mit Ihrem Mietverhältnis überein?
• Vertragsklauseln kontrollieren: Hat Ihr Mietvertrag abweichende Vereinbarungen zur Umlage von Kosten?
• Zählerstände und Verbrauch prüfen: Stimmen die Ablesewerte mit Ihren Unterlagen überein?

Formulare und Behörden

Relevante Formulare und Behörden für Mieter sind:

• Klageformular (Zivilklage): Wird verwendet, wenn Sie eine Zahlung oder Feststellung beim Gericht einklagen; Beispiel: Sie reichen eine Klage beim zuständigen Amtsgericht ein, weil der Vermieter Belege trotz Aufforderung nicht vorlegt.
• Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids (Mahnverfahren): Ein formeller Weg, unbezahlte Forderungen geltend zu machen; als Mieter selten nötig, aber bei Zahlungsstreitigkeiten nützlich.
• Mängelanzeige (meist formlos): Schreiben Sie eine dokumentierte Mängelanzeige an den Vermieter, wenn zum Beispiel die Heizkostenabrechnung wegen fehlerhafter Heizung unplausibel erscheint.

FAQ

Welche Kosten sind typischerweise nie umlagefähig?

Investitionskosten, Zinsen, Abschreibungen und private Ausgaben des Vermieters sind in der Regel nicht umlagefähig; maßgeblich ist die BetrKV.^[2]

Kann ich eine Nachzahlung kürzen, wenn mir Belege fehlen?

Ja, Sie können Einspruch gegen die Abrechnung erheben und die Zahlung bis zur Klärung ganz oder teilweise zurückhalten, wenn der Vermieter die Belege nicht vorlegt; prüfen Sie dazu die Fristen nach BGB.^[1]

Wohin muss ich mich wenden, wenn eine Einigung nicht gelingt?

Wenn keine Einigung möglich ist, ist das Amtsgericht zuständig für mietrechtliche Auseinandersetzungen; dort können Sie Klage einreichen oder eine gerichtliche Entscheidung anstreben.^[3]

Anleitung

1. Prüfen: Lesen Sie Mietvertrag und Betriebskostenabrechnung sorgfältig und notieren Sie unklare Posten.
2. Belege anfordern: Fordern Sie schriftlich alle zugehörigen Rechnungen und Verträge innerhalb einer angemessenen Frist an.
3. Einwendung schreiben: Formulieren Sie eine kurze, schriftliche Einwendung mit Fristsetzung und senden Sie diese per Einschreiben oder elektronisch mit Empfangsbestätigung.
4. Beratung suchen: Holen Sie rechtlichen Rat ein, wenn der Vermieter nicht reagiert oder die Beträge hoch sind.
5. Gerichtliche Schritte: Reichen Sie gegebenenfalls eine Klage beim zuständigen Amtsgericht ein; dokumentieren Sie alle Schritte und Belege.

Hilfe und Unterstützung

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – Gesetze im Internet
• Betriebskostenverordnung (BetrKV) – Gesetze im Internet
• Justizportal des Bundes und der Länder – Gerichte
• Bundesgerichtshof (BGH) – Entscheidungen

1. [1] § 535 BGB – Bürgerliches Gesetzbuch
2. [2] Betriebskostenverordnung (BetrKV) – BetrKV
3. [3] Justizportal des Bundes und der Länder – Gerichtsinformationen