Betriebskostenprüfung: Mieter in Deutschland

Was ist eine Betriebskostenprüfung?

Eine Betriebskostenprüfung prüft, ob die vom Vermieter vorgelegte Nebenkostenabrechnung sachlich und rechnerisch korrekt ist. Sie hilft Mietern in Deutschland, mögliche Überzahlungen, fehlende Belege oder fehlerhafte Umlagen zu erkennen. Maßgebliche Regelungen zu Betriebskosten und Heizkosten sind in speziellen Verordnungen festgelegt und beeinflussen Ihre Rechte und Prüfungspunkte^[2][3]. Zusätzlich gelten die allgemeinen mietrechtlichen Pflichten aus dem BGB, etwa zur Abrechnungspflicht und zur Einsichtnahme in Belege^[1].

Wann lohnt sich die Beauftragung?

Eine Prüfung ist sinnvoll, wenn Abrechnungen unübersichtlich sind, auffällige Einzelposten auftauchen, Sie unerwartet hohe Nachforderungen erhalten oder bei Abrechnung über mehrere Jahre. Bei komplexen Mehrparteienabrechnungen, umfangreichen Heizkostenstreitigkeiten oder wenn Sie selbst keine Zeit für die Auswertung haben, ist eine professionelle Prüfung ratsam. Gerichtliche Schritte richten sich nach zivilprozessualen Regeln und möglichen Fristen vor dem Amtsgericht oder Landgericht^[4][5].

Welche Unterlagen benötigen Sie?

Sammeln Sie von Anfang an vollständige Belege, damit die Prüfung effizient ist. Achten Sie auf Originale und chronologische Ordnung.

• Sammeln Sie alle relevanten Dokumente (document): Mietvertrag, Betriebskostenabrechnungen, Einzelbelege und Übergabeprotokolle.
• Bank- und Zahlungsbelege (payment): Kontoauszüge, SEPA-Lastschriften und Mietquittungen für die Abrechnungszeiträume.
• Heiz- und Energieabrechnungen (heating): Verbrauchsabrechnungen, Wärmemengenzählerstände und mögliche Belege für Reparaturen.
• Schriftverkehr & Formulare (form): Schreiben an Vermieter, Widersprüche, Fristsetzungen und Empfangsbestätigungen.
• Fotos und Protokolle (photo): Fotos von Zählern, Schäden oder vermerkten Zählerständen sowie persönliche Notizen zu Terminen.

Wie beauftragen Sie eine Prüfung? (Schritt-für-Schritt)

1. Kontaktieren Sie eine geprüfte Prüfstelle oder einen Sachverständigen und beschreiben Sie den Fall kurz (call): Umfang, Abrechnungsjahre und verfügbare Unterlagen.
2. Übergabe der Unterlagen (document): Senden Sie vollständige Kopien, idealerweise geordnet nach Jahren und Kostenarten.
3. Fristen beachten (deadline): Setzen Sie eine Frist zur Rückmeldung an den Prüfer und beachten Sie gesetzliche Verjährungs- und Einsichtsfristen.
4. Prüfbericht erhalten (form): Fordern Sie einen schriftlichen Prüfbericht mit Fehlern, Berechnungen und konkreten Korrekturvorschlägen an.
5. Rücksprache mit Vermieter/Hausverwaltung (call): Legen Sie den Bericht vor, fordern Sie Korrekturen und Fristen zur Nachbesserung.
6. Rechtliche Schritte vorbereiten (court): Wenn keine Einigung gelingt, bereiten Sie eine Klage oder Räumungsschutzmaßnahmen nach ZPO vor und kontaktieren ggf. ein Gericht.^[4]

Häufige Fragen

Wer bezahlt die Prüfung der Nebenkosten?

Grundsätzlich trägt der Auftraggeber die Prüfkosten. In Streitfällen kann ein Gericht nach Erfolg der Prüfung Kostenerstattungen regeln; informieren Sie sich über prozessuale Möglichkeiten und Belege^[4].

Wie lange habe ich Zeit, Einsicht in Belege zu verlangen?

Ansprüche auf Einsicht sind innerhalb üblicher Verjährungsfristen geltend zu machen; beachten Sie insbesondere Fristen nach dem BGB und spezielle Verordnungen zur Abrechnung^[1][2].

Welche Gerichte sind zuständig bei Streit?

Für viele Mietstreitigkeiten ist das Amtsgericht zuständig; Berufung führt zum Landgericht, bei grundsätzlichen Fragen entscheidet der Bundesgerichtshof^[5].

Anleitung

1. Sichten Sie die Abrechnungen und markieren Sie unklare Posten (document).
2. Prüfen Sie Zahlungen und vergleichen Sie Kontoauszüge mit Abrechnungszeiträumen (payment).
3. Kontrollieren Sie Heizkosten und Verbrauchswerte auf Plausibilität (heating).
4. Fordern Sie fehlende Belege schriftlich an und setzen Sie eine angemessene Frist (form).
5. Bei unlösbaren Differenzen lassen Sie einen Prüfbericht erstellen und prüfen rechtliche Schritte (court).

Hilfe und Unterstützung / Ressourcen

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) §§535–580a — Gesetze im Internet
• Betriebskostenverordnung (BetrKV) — Gesetze im Internet
• Bundesgerichtshof (BGH) — Entscheidungen zum Mietrecht

1. [1] Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) §§535–580a — Gesetze im Internet
2. [2] Betriebskostenverordnung (BetrKV) — Gesetze im Internet
3. [3] Heizkostenverordnung (HeizKV) — Gesetze im Internet
4. [4] Zivilprozessordnung (ZPO) — Gesetze im Internet
5. [5] Bundesgerichtshof (BGH) — Offizielle Seite