Untermiete sicher regeln für Mieter in Deutschland

Untermiete kann für Mieter in Deutschland eine flexible Lösung sein, birgt aber rechtliche Fallstricke, wenn sie nicht ordentlich geregelt wird. Dieser Leitfaden erklärt in klarer Sprache, wann eine Genehmigung des Vermieters nötig ist, welche Klauseln ein Untermietvertrag enthalten sollte und wie Mieter ihre Rechte bei Haftung, Kaution und Mietanpassungen schützen. Sie erfahren praxisnahe Schritte zur Dokumentation von Zustand und Kommunikation, welche offiziellen Formulare und Muster relevant sind sowie wie und wann ein Gericht, beispielsweise das Amtsgericht, im Streitfall entscheidet. Ziel ist, dass Sie als Mietende sichere, faire Vereinbarungen treffen und Probleme früh erkennen, bevor sie zu formellen Konflikten werden.

Wann ist Untermiete erlaubt?

Grundsätzlich ist die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung erforderlich; das regelt das Mietrecht im BGB, insbesondere die Pflichten des Vermieters und die Rechte des Mieters.^[1] Liegt ein legitimes Interesse des Mieters vor (z. B. vorübergehende Abwesenheit, neue Mitbewohner), kann die Zustimmung verlangt oder verweigert werden, je nach Einzelfall. Bei Streitigkeiten entscheidet in vielen Fällen das Amtsgericht; Verfahren zur Durchsetzung von Ansprüchen folgen der ZPO.^[2]

Wichtige Klauseln im Untermietvertrag

• Miete (rent): genaue Höhe, Fälligkeit, Zahlungskonto und Nebenkosten regeln.
• Dauer (time): Beginn, Ende, Kündigungsfristen und Fristen zur Beendigung festhalten.
• Nutzung & Hausordnung (safety): erlaubte Nutzung, Besucherregeln und Ruhezeiten beschreiben.
• Kaution (deposit): Höhe, Verwahrung und Rückgabebedingungen vereinbaren.
• Reparaturen (repair): wer für kleine/wesentliche Reparaturen zuständig ist und Meldewege festlegen.
• Formulare & Nachweise (forms): Zustimmung des Vermieters, Übergabeprotokoll, Identitätsnachweis des Untermieters.

Welche offiziellen Dokumente gibt es und wie verwenden Sie sie?

Für die Untervermietung gibt es keinen bundeseinheitlichen "Standardbogen" vom Gesetzgeber; stattdessen greifen Sie auf rechtsverbindliche Normen und ggf. gerichtliche Muster zurück. Wichtige Rechtsgrundlagen sind das BGB (z. B. §§ 535–580a) für Mietverhältnisse und die ZPO für gerichtliche Verfahren.^[1][2] Praktische Dokumente, die Mieter nutzen sollten:

• Vermieter-Zustimmung zur Untermiete (kein Standardformular): schriftliche Zustimmung mit Namen, Zeitraum, Miete; Beispiel: "Der Vermieter genehmigt die Untervermietung der Wohnung XYZ für den Zeitraum vom TT.MM.JJJJ bis TT.MM.JJJJ."
• Übergabeprotokoll (eigenes Muster): Zustand der Wohnung bei Übergabe mit Fotos dokumentieren, um spätere Haftungsfragen zu klären.
• Kündigungsschreiben / Mahnung: Für formelle Schritte gilt die ZPO; Mustertexte können vorformuliert werden, müssen aber Fristen und Adressen korrekt nennen.^[2]

Wie Sie sich praktisch absichern

• Schriftliche Zustimmung einholen (forms): Unterschriften von Vermieter, Hauptmieter und Untermieter sammeln.
• Zustand dokumentieren (evidence): Fotos, Datum und Zeugen notieren.
• Zahlungswege regeln (rent): Miete per Überweisung mit Verwendungszweck, Quittungen aufbewahren.
• Versicherung prüfen (safety): Haftpflichtversicherung der Untermieter klären.
• Fristen beachten (time): Auf Kündigungs- und Widerspruchsfristen achten, Fristen schriftlich bestätigen.

FAQ

Brauche ich immer die Erlaubnis des Vermieters für Untermiete?

In der Regel ja. Ohne Zustimmung riskieren Mieter Abmahnungen oder eine Kündigung; Ausnahmen sind selten und einzelfallabhängig.^[1]

Kann der Vermieter die Untermiete verweigern?

Ja, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegt (z. B. Überbelegung, notwendige Eigennutzung). Bei Streit entscheidet ggf. das Amtsgericht.^[3]

Welche Nachweise sollte ich sammeln?

Schriftliche Zustimmung, Übergabeprotokoll mit Fotos, Zahlungsbelege und alle Nachrichten zur Absprache.

Anleitung

1. Vermieter schriftlich um Zustimmung bitten und Gründe darlegen.
2. Untermietvertrag schriftlich aufsetzen mit Miete, Dauer, Hausordnung und Kaution.
3. Zustand bei Übergabe protokollieren und Fotos machen.
4. Zahlungen klar regeln (Überweisung, Verwendungszweck) und Belege aufbewahren.
5. Bei Konflikten Fristen beachten und nötigenfalls das Amtsgericht einschalten.

Hilfe und Unterstützung / Ressourcen

• Gesetze im Internet (BGB, ZPO und weitere Gesetze)
• Bundesministerium der Justiz (Informationen zu Recht und Muster)
• Bundesgerichtshof (BGH) (Leitentscheidungen zum Mietrecht)

1. [1] Gesetze im Internet 013020 - BGB B7 A7A0 535 ff.
2. [2] Gesetze im Internet - Zivilprozessordnung (ZPO)
3. [3] Bundesgerichtshof (BGH) - Entscheidungen