Mieterrechte in Deutschland: Thermenwartung im Protokoll

Viele Mieter in Deutschland sehen sich bei Wohnungswechseln mit dem Punkt Thermenwartung im Übergabeprotokoll konfrontiert. Manchmal verlangt der Vermieter dort das regelmäßige Serviceheft oder die Übernahme von Wartungskosten. Das ist verwirrend: Welche Pflichten sind rechtlich bindend, welche gelten nur als Hinweise? Dieser Praxisratgeber erklärt in verständlicher Sprache, wann eine Thermenwartung tatsächlich Mietersache sein kann, wie Sie unberechtigte Einträge im Übergabeprotokoll ohne Anwalt anfechten und welche offiziellen Formulare und Gerichte zuständig sind. Außerdem erfahren Sie, welche Fristen zu beachten sind, wie Sie Belege sammeln und welche Rolle das Mietrecht (§§ 535–580a BGB)^[1] spielt. Am Ende finden Sie eine kurze Anleitung mit Beispielen für Schreiben an Vermieter und Hinweise, wann ein kostenfreier Schlichter oder das Amtsgericht zuständig wird.

Wer trägt die Thermenwartung?

Grundsätzlich regelt das Mietrecht in Deutschland die Pflichten von Vermieter und Mieter. Wartungspflichten sind nur dann automatisch Mietersache, wenn dies klar im Mietvertrag oder in einer rechtlich wirksamen Vereinbarung steht. Pauschale Einträge im Übergabeprotokoll begründen ohne vertragliche Grundlage nicht automatisch neue Pflichten.^[1]

Übergabeprotokoll: Was zählt?

Das Übergabeprotokoll dokumentiert Zustand und Mängel bei Einzug oder Auszug. Wichtiger als allgemeine Hinweise sind konkrete, nachprüfbare Einträge (z. B. "Therme defekt am 10.02.2025"). Formulierungen wie "Wartung regelmäßig erforderlich" sind oft unklar und können angefochten werden.

Wichtig ist: Unterschreiben Sie nicht aus Gewohnheit alles; machen Sie bei Unklarheiten einen Vorbehalt oder notieren Sie "ohne Anerkennung rechtlicher Pflichten" im Protokoll.

So wehren Sie unberechtigte Pflichten ab (ohne Anwalt)

Folgende Schritte helfen, wenn der Vermieter Ihnen Wartungspflichten zuschreiben will, die Sie für unberechtigt halten.

• Sammeln Sie alle Belege: Übergabeprotokoll, Fotos, Rechnungen und E‑Mails als Nachweis.
• Beachten Sie Fristen: Widerspruch und formelle Schreiben sollten zeitnah erfolgen, üblicherweise innerhalb von 14–30 Tagen.
• Schreiben Sie einen klaren Widerspruch an den Vermieter mit Datum, Begründung und Frist zur Stellungnahme.
• Bleibt der Vermieter bei seiner Forderung, prüfen Sie eine Schlichtung oder eine Klage beim zuständigen Amtsgericht.

Formulare und Vorlagen: Es gibt Musteranschreiben für Widerspruch und Klageanträge (z. B. "Klageformular" für das Amtsgericht) sowie Musterkündigungen, die offiziell dokumentiert sind. Nutzen Sie offizielle Musterschreiben als Vorlage und passen Sie diese konkret an Ihren Fall an.^[3]

Konkrete Textbausteine für Widerspruch

Ein kurzes, klares Schreiben genügt meist: Datum, Bezug auf das Übergabeprotokoll, Hinweis auf fehlende vertragliche Grundlage und Aufforderung zur schriftlichen Bestätigung innerhalb einer Frist von 14 Tagen. Beispiel: "Hiermit widerspreche ich dem Eintrag im Übergabeprotokoll vom [Datum] bezüglich der Thermenwartung, da hierfür keine vertragliche Grundlage vorliegt. Bitte bestätigen Sie schriftlich bis zum [Datum]."

FAQ

Muss ich als Mieter die Thermenwartung übernehmen?

Nicht automatisch. Nur wenn dies klar im Mietvertrag oder in einer rechtswirksamen Verpflichtung steht, sind Sie dazu verpflichtet.

Gilt ein Eintrag im Übergabeprotokoll automatisch als Verpflichtung?

Nein. Ein Protokolleintrag ist Beweismittel, begründet aber ohne vertragliche Grundlage keine neue Zahlungspflicht.

Welche Formulare oder Behörden sind relevant?

Klageformulare für das Amtsgericht, Musteranschreiben des Bundesministeriums der Justiz und die gesetzlichen Grundlagen im BGB sowie die Heizkostenverordnung sind oft relevant.

Anleitung

1. Prüfen Sie das Übergabeprotokoll genau und markieren Sie unklare Formulierungen.
2. Sammeln Sie Belege: Fotos, Rechnungen und Schriftverkehr.
3. Formulieren Sie einen schriftlichen Widerspruch mit Fristsetzung und senden Sie ihn nachweisbar.
4. Warten Sie die Reaktion des Vermieters ab; notieren Sie Fristen und Fristversäumnisse.
5. Ist keine Einigung möglich, nutzen Sie Schlichtungsstellen oder reichen Sie einen Antrag beim Amtsgericht ein.

Hilfe und Unterstützung / Ressourcen

• [1] Gesetze im Internet — BGB §§ 535–580a
• [2] Gesetze im Internet — Heizkostenverordnung (HeizKV)
• [3] Justizportal — Informationen zu Gerichten und Amtsgericht

1. [1] Gesetze im Internet — BGB §§ 535–580a
2. [2] Gesetze im Internet — Heizkostenverordnung (HeizKV)
3. [3] Justizportal — Informationen zu Gerichten und Amtsgericht