Besenreine Wohnungsübergabe für Mieter in Deutschland

Als Mieter in Deutschland ist die besenreine Wohnungsübergabe beim Fernumzug ein entscheidender Schritt für die Kautionsrückzahlung und spätere Rechtsstreitigkeiten. Viele Mieter sind unsicher, welche Reinigung, Dokumentation und Fristen nötig sind, oder wie man Forderungen ohne Anwalt durchsetzt. Dieser Ratgeber erklärt verständlich, welche Pflichten Sie als Mieter haben, wie Sie ein Übergabeprotokoll richtig anfertigen, welche Fotos und Zählerstände wichtig sind und wie Sie Mängel nachweisen. Außerdem erhalten Sie praktische Schritte zur Kommunikation mit dem Vermieter, Hinweise zur Fristwahrung und Links zu offiziellen Gesetzestexten und Gerichten in Deutschland, damit Sie Ihre Rechte sicher und selbstbewusst vertreten können. Am Ende finden Sie eine Schritt-für-Schritt-Anleitung und Hinweise zu offiziellen Formularen und dem zuständigen Amtsgericht.

Was ist eine besenreine Übergabe?

Eine besenreine Übergabe bedeutet, dass die Wohnung in einem ordentlichen, gereinigten Zustand übergeben wird: gereinigte Böden, sanitäre Einrichtungen ohne grobe Verschmutzung und keine groben Einrichtungsreste. Die genauen Pflichten ergeben sich aus dem Mietvertrag und aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)^[1], das die allgemeinen Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter regelt.

Checkliste: Vorbereitung zur besenreinen Übergabe

• Endreinigung durchführen (Böden, Küche, Bad).
• Kleinere Schönheitsreparaturen durchführen (Löcher, Lampen, Dichtungen).
• Fotos aller Räume mit Datumsangabe anfertigen.
• Zählerstände für Strom, Gas und Wasser ablesen und notieren.
• Übergabeprotokoll vorbereiten und Kopien bereitlegen.
• Schlüsselübergabe planen und Nachsendeadresse mitteilen.

Rechte, Fristen und Kaution

Der Vermieter darf die Kaution nur für berechtigte Forderungen verwenden; unberechtigte Abzüge müssen Sie schriftlich und fristgerecht widersprechen. Die relevanten Mietrechtsregeln finden sich in den §§ 535–580a BGB^[1]. Falls der Vermieter Forderungen durchsetzen will, sind zivilprozessuale Schritte nach der Zivilprozessordnung (ZPO) möglich^[2], in der Regel beim zuständigen Amtsgericht.

Übergabeprotokoll: Aufbau und Formulierungen

Ein Übergabeprotokoll ist Ihr wichtigstes Beweismittel. Es sollte Datum, Uhrzeit, Namen der Beteiligten, Zählerstände, eine Liste von Einrichtungsgegenständen sowie festgestellte Mängel enthalten. Formulieren Sie Beschreibungen sachlich und vermeiden Sie vage Begriffe.

• Datum und Uhrzeit der Übergabe notieren.
• Zählerstände für Strom, Gas und Wasser eintragen.
• Beschädigungen genau beschreiben und, wenn möglich, Maße oder Ausmaß angeben.
• Unterschriften von Mieter und Vermieter einholen und Kopien anfertigen.

FAQ

Muss die Wohnung wirklich besenrein übergeben werden?

Wenn im Mietvertrag die besenreine Übergabe vereinbart ist, ja. Fehlt eine konkrete Regelung, gilt die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. Prüfen Sie Ihren Vertrag und dokumentieren Sie den Zustand schriftlich.^[1]

Was zählt als zulässige Abnutzung?

Normale Gebrauchsspuren (z. B. leichte Abnutzung von Böden oder Türen) gelten meist als zulässig. Für weitergehende Ansprüche des Vermieters sind genaue Belege und Vergleichsbilder wichtig.^[3]

Wie wehre ich unberechtigte Kautionsabzüge ab?

Schreiben Sie dem Vermieter eine formelle Stellungnahme mit Fristsetzung, fügen Sie Ihre Fotos und das Übergabeprotokoll bei und verweisen Sie auf die gesetzlichen Grundlagen. Falls nötig, kann eine Klage beim Amtsgericht eingereicht werden; hierfür gibt es offizielle Formulare und Hinweise^[4].

Anleitung

1. Planen Sie den Auszugstermin und informieren Sie den Vermieter schriftlich.
2. Führen Sie eine gründliche Endreinigung durch oder beauftragen Sie eine Reinigungsfirma.
3. Erstellen Sie eine Fotodokumentation aller Räume mit Datumsangaben.
4. Lesen Sie alle Zählerstände ab und notieren Sie diese im Protokoll.
5. Fertigen Sie ein Übergabeprotokoll an und lassen Sie es vom Vermieter unterschreiben.
6. Fordern Sie die Kautionsabrechnung fristgerecht an und prüfen Sie alle Abzüge.
7. Bei Streit: Widersprechen Sie schriftlich und prüfen Sie eine Klage beim Amtsgericht.

Wichtigste Erkenntnisse

• Eine vollständige Fotodokumentation reduziert das Risiko unberechtigter Forderungen.
• Das unterschriebene Übergabeprotokoll ist das wichtigste Beweismittel.
• Bei Fristversäumnissen können Sie Rechte verlieren; reagieren Sie zeitnah.

Hilfe und Unterstützung / Ressourcen

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – Volltext
• Bundesgerichtshof (BGH) – Entscheidungen
• Bundesministerium der Justiz (BMJ) – Informationen

1. [1] Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) §§ 535–580a (gesetze-im-internet.de)
2. [2] Zivilprozessordnung (ZPO) (gesetze-im-internet.de)
3. [3] Bundesgerichtshof (BGH) – Entscheidungen (bundesgerichtshof.de)
4. [4] Formulare und Services (service.bund.de)