Kaution & Indexmiete 2025: Mieter in Deutschland

Viele Mieter in Deutschland fragen sich 2025, wie die Kaution bei Indexmieten wirkt und wie sie finanzielle Nachteile vermeiden können. Dieser Text erklärt verständlich, welche Rechte Sie als Mieter haben, welche Pflichten der Vermieter trägt und welche Schritte sinnvoll sind, wenn sich die Indexmiete auf Zahlungen oder Rückgabe der Kaution auswirkt. Sie erhalten konkrete Handlungsschritte, Hinweise zu Fristen und Beweissicherung sowie Hinweise, wann ein Verfahren vor dem Amtsgericht sinnvoll ist. Ziel ist, dass Sie Ihre Kaution bestmöglich schützen, unnötige Zahlungsschwierigkeiten vermeiden und – falls nötig – formell korrekt Ansprüche geltend machen können.

Was bedeutet Indexmiete und welche Rolle spielt die Kaution?

Bei einer Indexmiete ändert sich die Grundmiete automatisch entsprechend einem Preisindex (meist Verbraucherpreisindex). Die Kaution bleibt in der Regel unabhängig vom Index, weil sie eine Sicherheit für Forderungen aus dem Mietverhältnis ist. Trotzdem können steigende Mieten die Liquidität des Mieters belasten und den Druck erhöhen, an der Kaution zu rühren. Prüfen Sie Ihren Mietvertrag genau und notieren Sie, ob der Vertrag Erhöhungen nach Index ausdrücklich regelt oder andere Anpassungsmechanismen enthält. Bei Fragen zur Rechtslage hilft ein Blick ins BGB, besonders zu den Pflichten und Rechten aus dem Mietvertrag.^[1]

Wann dürfen Vermieter die Kaution verwenden?

Die Kaution darf nur zur Befriedigung berechtigter Forderungen des Vermieters nach Ende des Mietverhältnisses oder bei durchsetzbaren Forderungen während des Mietverhältnisses verwendet werden. Übliche Fälle sind ausstehende Mieten, Schäden über normale Abnutzung hinaus oder gereinigte Rückgaben der Wohnung. Vermieter dürfen die Kaution nicht beliebig für laufende Indexmieterhöhungen während des Mietverhältnisses entnehmen, ohne rechtskräftigen Titel oder eine Vereinbarung mit dem Mieter.

Praktische Schritte: Wie Mieter Risiken vermeiden

• Notieren Sie die Höhe der Kaution und die Lage des Kautionskontos, und fordern Sie einen Kontoauszug, wenn nötig.
• Führen Sie ein Übergabeprotokoll mit Fotos beim Ein- und Auszug als Beweismittel.
• Beachten Sie die gesetzlichen Fristen zur Rückzahlung und die Ankündigungsfristen für Mieterhöhungen.
• Fordern Sie schriftliche Begründungen, wenn der Vermieter einen Teil der Kaution einbehält.
• Suchen Sie frühzeitig Hilfe bei Beratungsstellen oder dem Amtsgericht, wenn eine Einigung nicht möglich ist.

Formale Schritte bei zurückbehaltener Kaution

Wenn der Vermieter die Kaution nicht vollständig zurückzahlt, sollten Sie zunächst schriftlich die Rückzahlung verlangen und eine Frist setzen. Nutzen Sie ein datiertes Schreiben mit Zustellnachweis oder Einschreiben. Wenn keine Reaktion erfolgt, kann die Einleitung eines Mahnverfahrens oder die Klage vor dem zuständigen Amtsgericht notwendig sein. Zuständig sind in der Regel die Amtsgerichte; bei Begründung und Ablauf kann die Zivilprozessordnung (ZPO) relevant werden.^[2]

Vorschlag für ein formloses Schreiben

Ein einfaches Schreiben an den Vermieter sollte enthalten: genaue Forderungshöhe, Kontoangaben für Rücküberweisung, Frist (z. B. 14 Tage) und Hinweis, dass bei Nichtzahlung weitere Schritte folgen. Ein offiziell genormtes Muster der Justiz kann beim Einleiten gerichtlicher Schritte hilfreich sein.^[3]

Was tun bei Liquiditätsengpass durch Indexmiete?

Wenn die Indexmiete die monatlichen Belastungen deutlich erhöht, sprechen Sie offen mit dem Vermieter über eine Ratenzahlung oder Anpassung. Prüfen Sie zudem, ob staatliche Unterstützungsleistungen oder Wohngeld in Frage kommen. Dokumentieren Sie jede Einigung schriftlich und vermeiden Sie mündliche Absprachen ohne Beleg.

FAQ

Kann der Vermieter die Kaution für laufende Indexmieterhöhungen verwenden?

Nein, die Kaution ist grundsätzlich Sicherung für bestehende Forderungen; laufende Mieterhöhungen begründen ohne weitere Vereinbarung keinen automatischen Zugriff.

Wie lange darf der Vermieter nach Auszug die Kaution einbehalten?

Es gibt keine feste Frist im BGB, aber die Rückzahlung muss nach angemessener Prüfung erfolgen; in der Praxis gilt oft ein Zeitraum von bis zu sechs Monaten als Richtwert, je nach Abrechnungsbedarf.

Wohin wende ich mich, wenn der Vermieter nicht zahlt?

Versuchen Sie zunächst eine schriftliche Forderung; bleibt diese erfolglos, kann das Amtsgericht angerufen werden oder ein Mahnverfahren eingeleitet werden.

Anleitung

1. Schritt 1: Prüfen Sie den Mietvertrag und notieren Sie alle relevanten Klauseln zur Indexmiete und Kaution.
2. Schritt 2: Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll mit Fotos beim Auszug und fordern Sie die Kautionsabrechnung schriftlich an.
3. Schritt 3: Setzen Sie eine schriftliche Frist zur Rückzahlung (z. B. 14 Tage) und dokumentieren Sie Zustellung.
4. Schritt 4: Leiten Sie bei fehlender Zahlung ein Mahnverfahren ein oder reichen Sie Klage beim zuständigen Amtsgericht ein.

Hilfe und Unterstützung / Ressourcen

• Amtsgerichte und Gerichtsinformationen
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
• Bundesgerichtshof: Entscheidungen

1. [1] Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) §§535–580a
2. [2] Zivilprozessordnung (ZPO)
3. [3] Justiz: Formulare und Vordrucke für Gerichtsverfahren
4. [4] Bundesgerichtshof: Entscheidungen und Leitsätze